Sau khi nghiệm thu và bàn giao, công trình vẫn cần được theo dõi trong thời gian sử dụng. Một số lỗi phát sinh có thể thuộc trách nhiệm của nhà thầu, nhưng cũng có trường hợp bắt nguồn từ việc sử dụng, tự sửa chữa hoặc hao mòn tự nhiên. Nắm rõ bảo hành công trình xây dựng gồm những hạng mục nào sẽ giúp chủ đầu tư kiểm tra hợp đồng, xử lý sự cố và hạn chế tranh chấp hiệu quả hơn.
Bảo hành công trình xây dựng gồm những hạng mục nào?
Phạm vi bảo hành công trình xây dựng được xác định dựa trên loại công trình, phần việc nhà thầu đảm nhận, hồ sơ kỹ thuật và điều khoản đã ký kết. Bảo hành không phải là mọi hư hỏng xảy ra sau bàn giao đều được sửa miễn phí. Nhà thầu thường chịu trách nhiệm với khiếm khuyết do thi công không đạt yêu cầu hoặc không phù hợp hồ sơ thiết kế.
Kết cấu và phần thô
Kết cấu và phần thô tạo nên độ ổn định, an toàn và khả năng chịu lực của công trình. Đây là nhóm hạng mục cần được kiểm tra kỹ vì việc sửa chữa thường phức tạp, liên quan đến nhiều lớp cấu tạo và có thể ảnh hưởng đến sinh hoạt trong nhà.
Các bộ phận thường được xem xét gồm:
- Móng và đài móng
- Cột, dầm, sàn
- Tường xây và tường bao
- Cầu thang bê tông
- Mái hoặc các cấu kiện chịu lực khác
Nếu xuất hiện nứt kết cấu, khuyết tật bê tông, sụt lún bất thường hoặc sai lệch ảnh hưởng đến công năng, chủ đầu tư nên thông báo sớm cho nhà thầu. Không nên tự ý đục phá hoặc trám vá trước khi có đánh giá nguyên nhân.
Một vết rạn nhỏ trên lớp vữa hoàn thiện có thể khác hoàn toàn với vết nứt chạy qua dầm, cột hoặc khu vực tiếp giáp giữa các cấu kiện. Vì vậy, cần ghi nhận vị trí, chiều dài, độ rộng, thời điểm xuất hiện và diễn biến của vết nứt để phục vụ kiểm tra.
| Xem thêm Quy trình nghiệm thu từng giai đoạn trong thi công nhà ở dân dụng
Chống thấm và các vị trí dễ phát sinh thấm
Chống thấm là hạng mục thường phát sinh yêu cầu bảo hành nhất trong nhà ở, đặc biệt tại những khu vực tiếp xúc thường xuyên với nước hoặc chịu tác động trực tiếp của thời tiết. Hiệu quả chống thấm phụ thuộc vào vật liệu, quy trình xử lý bề mặt, chi tiết cổ ống, khe tiếp giáp và công tác thử nước trước khi hoàn thiện.
Các vị trí cần lưu ý gồm:
- Sàn và tường nhà vệ sinh.
- Sân thượng, ban công, mái.
- Sê nô, máng thu nước.
- Khu vực chân tường và cổ ống.
- Tường ngoài tiếp xúc với mưa.
- Khe tiếp giáp giữa hai khối nhà.
Dấu hiệu thường gặp của bảo hành chống thấm gồm trần bị ố, sơn phồng rộp, tường ẩm, nước nhỏ xuống tầng dưới hoặc mùi ẩm kéo dài. Khi phát hiện sự cố, không nên chỉ sơn phủ lại bề mặt. Cách xử lý đúng là truy tìm đường nước, kiểm tra lớp chống thấm và đánh giá khả năng thấm từ khu vực liền kề.
Điều khoản chống thấm nhà ở nên ghi rõ vị trí áp dụng, thời hạn, phương pháp kiểm tra và trách nhiệm khắc phục. Đây là cơ sở để tránh cách hiểu khác nhau sau khi bàn giao.
Điện, nước và hệ thống kỹ thuật
Điện, cấp thoát nước và các hệ thống kỹ thuật cũng có thể nằm trong phạm vi bảo hành nếu thuộc công việc mà nhà thầu đảm nhận.
Các vấn đề có thể cần kiểm tra như rò rỉ đường ống, thoát nước kém, lỗi đấu nối hoặc sự cố hệ thống điện. Khi xảy ra lỗi, cần xác định đó là vấn đề từ quá trình thi công, thiết bị hay do việc sử dụng và thay đổi sau bàn giao.
Với những đường ống nằm âm trong tường hoặc sàn, hồ sơ hoàn công và hình ảnh thi công trước khi che khuất có giá trị rất lớn. Chúng giúp xác định vị trí tuyến ống, hạn chế việc đục phá không cần thiết và hỗ trợ nhà thầu khoanh vùng nguyên nhân nhanh hơn.
Phần hoàn thiện và các hạng mục liên quan
Phần hoàn thiện quyết định diện mạo và mức độ tiện dụng của ngôi nhà. Nhóm này có thể gồm công tác trát, bả, sơn, ốp lát, lắp cửa, trần, lan can, tay vịn và một số thiết bị theo hợp đồng.
Các lỗi như bong tróc, nứt bề mặt, gạch bị rỗng, ron hở, cửa khó đóng mở hoặc trần hoàn thiện không đạt yêu cầu có thể được xem xét nếu nguyên nhân xuất phát từ thi công. Tuy nhiên, cần kiểm tra điều kiện nghiệm thu và thời hạn áp dụng cho từng vật liệu.
Hư hỏng do va đập, kê đồ vật sai cách, tự khoan tường hoặc cải tạo sau bàn giao thường không được xem giống lỗi thi công ban đầu. Vì vậy, chủ đầu tư nên lưu giữ biên bản bàn giao, hình ảnh hiện trạng và hướng dẫn sử dụng vật liệu, thiết bị.
Những trường hợp nào được bảo hành và không được bảo hành?
Để tránh tranh chấp, chủ đầu tư cần hiểu một sự cố xảy ra sau bàn giao chưa đồng nghĩa với việc nhà thầu phải chịu trách nhiệm. Quan trọng nhất là xác định nguyên nhân, phạm vi công việc và điều kiện bảo hành đã thỏa thuận.
Hư hỏng xuất phát từ lỗi thi công
Đây là nhóm trường hợp thường thuộc phạm vi bảo hành nếu còn thời hạn và nằm trong phần việc nhà thầu cam kết. Ví dụ gồm chống thấm không đạt, mối nối đường ống bị rò, gạch ốp lát bong do nền xử lý không đúng hoặc lớp sơn hoàn thiện bị lỗi do quy trình thi công.
Nhà thầu cần khảo sát thực tế, xác định nguyên nhân và đề xuất phương án sửa chữa phù hợp. Với lỗi kỹ thuật, việc khắc phục nên xử lý từ nguyên nhân gốc thay vì chỉ che phủ biểu hiện bên ngoài.
Hư hỏng do sử dụng hoặc tự ý sửa đổi
Sau bàn giao, chủ nhà có thể lắp thêm máy nước nóng, điều hòa, tủ bếp, thiết bị vệ sinh hoặc cải tạo không gian. Nếu quá trình này làm thủng lớp chống thấm, cắt đường ống hoặc ảnh hưởng đến kết cấu, sự cố phát sinh có thể nằm ngoài trách nhiệm ban đầu của nhà thầu.
Chẳng hạn, việc tự khoan xuyên sàn, đục tường để đi dây hoặc thay đổi vị trí thoát nước có thể làm mất tính nguyên trạng của hệ thống. Trước khi sửa chữa khu vực kỹ thuật, nên tham khảo đơn vị thi công và lưu lại phương án thay đổi.
Hao mòn và xuống cấp trong quá trình sử dụng
Vật liệu và thiết bị đều có tuổi thọ nhất định. Sơn có thể bạc màu, phụ kiện kim loại bị oxy hóa, ron gạch đổi màu hoặc thiết bị giảm hiệu suất sau thời gian dài sử dụng. Những hiện tượng này không mặc nhiên là lỗi thi công.
Thời hạn bảo hành công trình cũng không đồng nghĩa với thời gian vật liệu có thể sử dụng. Mỗi hạng mục có đặc tính, điều kiện vận hành và mức độ hao mòn khác nhau. Chủ đầu tư nên kiểm tra riêng thời hạn bảo hành của kết cấu, chống thấm, điện nước, thiết bị và phần hoàn thiện.
Kiến trúc Gia Thành - Đồng hành từ thiết kế đến bảo hành
Kiến trúc Gia Thành cung cấp các dịch vụ thiết kế và thi công xây dựng, gồm thiết kế kiến trúc, xây nhà trọn gói, xây dựng phần thô, hoàn thiện, sửa chữa và hỗ trợ xin phép xây dựng.
Việc lưu trữ hồ sơ kỹ thuật minh bạch và nghiệm thu từng giai đoạn giúp đảm bảo chất lượng công trình bền vững và xử lý bảo hành nhanh chóng, tận tâm.
- Địa chỉ: 42/30 Lương Thế Vinh, P.Tân Thới Hoà, Q.Tân Phú, TP.HCM
- Điện thoại: 0918 141 934
- Email: tkxdgiathanh@gmail.com
- Website: kientrucgiathanh.com
