Xây nhà là một khoản đầu tư lớn nên việc kiểm soát ngân sách ngay từ đầu có ý nghĩa rất quan trọng. Tuy nhiên, không ít gia chủ rơi vào tình trạng chi phí thực tế cao hơn con số dự kiến ban đầu. Chi phí xây dựng phát sinh có thể đến từ nhiều nguyên nhân, nhưng phần lớn đều liên quan đến những thiếu sót trong quá trình chuẩn bị, thiết kế và thi công. Nhận diện sớm các sai lầm phổ biến sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn về tài chính và hạn chế những khoản chi không đáng có.
Vì sao chi phí xây dựng dễ phát sinh ngoài dự kiến?
Chi phí xây dựng phát sinh là những khoản tiền cần chi thêm so với ngân sách hoặc phạm vi công việc đã được xác định trước khi thi công. Khoản phát sinh có thể xuất hiện khi thay đổi thiết kế, bổ sung hạng mục, sử dụng vật liệu khác với dự kiến hoặc khi điều kiện thi công thực tế không giống thông tin ban đầu.
Một điểm cần lưu ý là không phải mọi khoản phát sinh đều có thể dự đoán chính xác từ đầu. Chẳng hạn, tình trạng nền đất thực tế chỉ được xác định rõ hơn sau khi khảo sát hoặc triển khai phần móng. Tuy nhiên, một kế hoạch càng chi tiết thì khả năng kiểm soát chi phí xây nhà ngoài dự kiến càng tốt.
Trong thực tế, những khoản phát sinh lớn thường không đến từ một yếu tố duy nhất mà là kết quả của nhiều quyết định nhỏ: dự toán chưa đầy đủ, thiết kế chưa chốt, vật liệu chưa thống nhất hoặc hợp đồng chưa quy định rõ phạm vi công việc.
5 sai lầm khiến chi phí xây dựng phát sinh ngoài dự kiến
Không lập dự toán xây dựng chi tiết
Một trong những sai lầm phổ biến nhất là chỉ dựa vào đơn giá theo m² để ước tính ngân sách. Cách tính này có thể hữu ích cho việc tham khảo ban đầu nhưng chưa đủ để xác định tổng mức đầu tư của một công trình cụ thể.
Một dự toán xây dựng cần xem xét nhiều yếu tố như diện tích, kết cấu, loại móng, số tầng, mức độ hoàn thiện, chủng loại vật liệu và các hạng mục liên quan. Nếu không bóc tách đủ từ đầu, một số khoản dễ bị bỏ sót và khiến chi phí xây nhà vượt dự toán khi công trình bước vào giai đoạn thi công.
Nói cách khác, dự toán càng chi tiết thì chủ đầu tư càng dễ biết tiền đang được phân bổ vào đâu và khoản nào có khả năng biến động.
Thay đổi thiết kế trong quá trình thi công
Thay đổi ý tưởng sau khi đã khởi công là nguyên nhân rất dễ làm tăng chi phí. Một thay đổi tưởng như nhỏ, chẳng hạn điều chỉnh vị trí phòng, cửa, hệ thống điện nước hay vật liệu hoàn thiện, đôi khi kéo theo nhiều công việc liên quan.
Quy trình thường diễn ra theo chuỗi: thay đổi thiết kế khi thi công - chỉnh sửa bản vẽ - thay đổi khối lượng - tháo dỡ hoặc thi công lại - tăng vật tư và nhân công.
Việc hoàn thiện phương án kiến trúc, công năng và hồ sơ kỹ thuật trước khi xây dựng không chỉ giúp công trình đồng nhất hơn mà còn hạn chế đáng kể những khoản phát sinh do phải sửa đổi giữa chừng.
Không khảo sát kỹ nền đất và hiện trạng
Cùng một diện tích nhà nhưng chi phí phần móng có thể khác nhau tùy điều kiện thực tế của khu đất. Nền đất yếu, vị trí xây dựng chật hẹp, công trình liền kề hoặc điều kiện thi công khó khăn đều có thể ảnh hưởng đến phương án kỹ thuật.
Nếu bỏ qua khảo sát nền đất và hiện trạng, dự toán ban đầu có thể không phản ánh đầy đủ công việc cần thực hiện. Khi đó, việc xử lý nền móng hoặc điều chỉnh biện pháp thi công có thể làm tổng chi phí tăng lên.
Đối với những công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, việc đánh giá điều kiện địa chất và hiện trạng từ sớm là cơ sở quan trọng để lựa chọn phương án móng phù hợp và chủ động ngân sách.
Không thống nhất vật liệu
Một báo giá chỉ thực sự có ý nghĩa khi đi cùng chủng loại và tiêu chuẩn vật liệu rõ ràng. Nếu ban đầu chọn phương án vật liệu ở mức cơ bản nhưng trong quá trình thi công lại nâng cấp gạch, đá, thiết bị vệ sinh, cửa, sơn hoặc thiết bị điện, phần chênh lệch sẽ trở thành khoản phát sinh.
Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng cũng có thể biến động theo thời điểm và thị trường. Vì vậy, gia chủ nên thống nhất tương đối rõ vật liệu, thương hiệu hoặc tiêu chuẩn chất lượng ngay trong giai đoạn lập báo giá và hợp đồng.
Điều này giúp hạn chế tình trạng đến khi thi công mới quyết định, bởi mỗi lần thay đổi vật liệu đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách.
Hợp đồng và phạm vi công việc không rõ ràng
Không ít trường hợp phát sinh tranh luận không phải vì công trình có chi phí bất thường, mà vì ngay từ đầu hai bên chưa thống nhất rõ phạm vi công việc.
Một hợp đồng xây dựng nên thể hiện cụ thể các hạng mục bao gồm và không bao gồm, tiêu chuẩn vật liệu, khối lượng, phương thức nghiệm thu cũng như cách xử lý khi phát sinh thay đổi. Những phần không được quy định rõ rất dễ trở thành khoản chi ngoài hợp đồng.
Khi so sánh các nhà thầu, gia chủ không nên chỉ nhìn vào tổng giá trị báo giá. Cần đặt báo giá trong mối tương quan với khối lượng công việc, vật liệu và các điều kiện thi công để tránh trường hợp giá ban đầu thấp nhưng tổng chi phí thực tế lại cao hơn dự kiến.
Làm thế nào để hạn chế chi phí xây dựng phát sinh?
Không thể loại bỏ hoàn toàn mọi biến động trong quá trình xây dựng, nhưng gia chủ có thể giảm đáng kể rủi ro bằng cách kiểm soát tốt ngay từ đầu:
- Hoàn thiện thiết kế trước khi khởi công: Hạn chế thay đổi công năng, kết cấu và bản vẽ khi công trình đã thi công.
- Lập dự toán chi phí xây nhà chi tiết: Bóc tách từng hạng mục thay vì chỉ dựa vào đơn giá tổng quát.
- Khảo sát hiện trạng và nền đất: Có cơ sở lựa chọn phương án kết cấu, móng và biện pháp thi công phù hợp.
- Chốt vật liệu và tiêu chuẩn hoàn thiện: Quy định rõ chủng loại để kiểm soát biến động chi phí vật tư.
- Làm rõ hợp đồng: Xác định cụ thể phạm vi công việc, các hạng mục loại trừ và nguyên tắc xử lý phát sinh.
| Xem thêm: Vì sao nên lập dự toán xây dựng trước khi khởi công công trình?
Bên cạnh đó, việc dành một khoản ngân sách dự phòng hợp lý cũng giúp gia chủ chủ động hơn khi xuất hiện những tình huống thực tế khó xác định tuyệt đối trước khi thi công.
Kiến trúc Gia Thành - Thiết kế không gian sống hoàn hảo cho bạn
Kiểm soát ngân sách xây dựng hiệu quả cần bắt đầu từ trước khi công trình được khởi công. Kiến Trúc Gia Thành là một trong những đơn vị hàng đầu tại TP.HCM với quy trình từ khảo sát, tư vấn, thiết kế đến lập bảng dự toán và tổ chức thi công, chúng tôi luôn hướng đến việc giúp gia chủ xác định rõ nhu cầu, phạm vi công việc và kế hoạch tài chính trước khi triển khai.
Chúng tôi hiện cung cấp các dịch vụ thiết kế kiến trúc, xây nhà trọn gói, xây dựng phần thô và xây dựng hoàn thiện, đồng thời thực hiện quy trình thiết kế gồm sơ phác kiến trúc, lên 3D nội thất và khai triển bản vẽ kỹ thuật trước khi bàn giao hồ sơ. Cách tiếp cận đồng bộ này giúp hạn chế khoảng cách giữa ý tưởng thiết kế và quá trình thi công thực tế.
- Địa chỉ: 42/30 Lương Thế Vinh, P.Tân Thới Hoà, Q.Tân Phú, TP.HCM
- Điện thoại: 0918 141 934
- Email: tkxdgiathanh@gmail.com
- Website: kientrucgiathanh.com
